Một trong những vấn đề về việc sang tên sổ đỏ nhà chung cư hiện nay được người dân quan tâm là hình thức sang tên ủy quyền, công chứng. Vậy sang tên sổ đỏ theo hình thức này có những thuận lợi và khó khăn gì? Có nên hay không nên sử dụng hình thức này?
| Sang tên sổ đỏ nhà chung cư |
Hiện nay đa phần các căn hộ chung cư đều dùng
hình thức ủy quyền này khi thực hiện việc mua đi bán lại giữa các thứ cấp. Theo
anh Chí, chuyên môi giới chung cư Văn Khê, việc sang tên sổ đỏ nhà chung cư hoàn toàn thông suốt, nếu người mua lấy
đủ giấy tờ pháp lý liên quan (hợp đồng ủy quyền, biên lai hóa đơn thanh toán,
chứng nhận đóng tiền…). Khi làm sổ đỏ, đương nhiên chủ sở hữu cuối cùng phải nộp
thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng) của những lần mua bán trước (!), nếu
căn hộ đã "qua tay" nhiều lần, nộp thuế tỷ lệ tương đương.
Có thể nói, đây là cách bán hàng "ưa thích" của
các chủ đầu tư xây dựng chung cư thương mại vào thời điểm này với lợi ích thấy
rõ. Việc mua NCC dạng ủy quyền công chứng thường diễn ra trong trường hợp sau
quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thể quyết
toán, hoàn công công trình. Theo đó, chủ sở hữu không thể làm thủ tục để cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)
cho người mua.
Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua bán căn hộ
bằng hợp đồng ủy quyền công chứng
Trong thảm cảnh "đói vốn" kinh niên của giới doanh
nghiệp tạo lập BĐS, việc bán nhà theo cách ủy quyền rất hợp lý (thu được tiền
nhanh, sổ hồng thì… để mai tính). Rất nhiều khách hàng vì quá nôn nóng mua nhà,
hoặc bị ảnh hưởng bởi "tâm lý đám đông", vội vã ký và xuống tiền
trong rủi ro về tính pháp lý của căn hộ.
Thực tế cho thấy, theo cách mua NCC bằng ủy quyền công chứng,
khoảng thời gian từ lúc chủ sở hữu nhận bàn giao nhà đến khi nhận được sổ hồng
thì 1 năm (may mắn), lâu thì 3 năm và thông thường là 2 năm.
Trong thời gian này, nếu đột xuất hoặc vì lý do chủ quan, chủ
sở hữu muốn sang tên sổ đỏ nhà chung cư thì không
thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền (muốn bán lại cho một cá nhân
khác, sẽ rất khó thuyết phục do thiếu giấy tờ quan trọng nhất là sổ hồng). Lời
khuyên đưa ra: khi giao dịch bằng ủy quyền công chứng, người mua cần cẩn thận
yêu cầu bên bán ký thêm Hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề
phòng trường hợp người bán… chết đột ngột.
Không ít người mua sau khi thanh toán xong tiền, muốn tự
mình làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng.
Nhưng điều này nằm ngoài quy định của pháp luật. Theo Luật định, đối với NCC đã
bàn giao, chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng. Điểm tiếp theo,
khả năng người mua sử dụng hợp đồng mua bán NCC (giữa người đang muốn bán lại
ký với chủ đầu tư trước đó) ra công chứng để làm thủ tục mua bán cũng không thể
thực hiện được. Bởi vì công chứng chỉ chấp nhận làm đối với những trường hợp đã
có sổ hồng.
Nguyên nhân của việc người dân "không còn cách nào
khác" phải làm công chứng ủy quyền, là do các quy định của Nhà nước đã hạn
chế việc làm thủ tục sang tên, trong khi các thủ tục khác vẫn chưa hoàn thiện
(liên quan tới nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư). Ngoài ra, thực trạng này còn
bắt nguồn từ suy nghĩ "mua nhà để ở", không phải là đầu cơ "lướt
sóng", nhất là để "né" lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…
nên nhiều người đã lựa chọn công chứng ủy quyền.
Tuy nhiên, những lợi ích trước mắt vừa nêu đã làm mờ đi rủi
ro mà người mua sẽ hứng chịu. Đầu tiên và hay gặp, là trường hợp người ủy quyền
"đòi hỏi thêm" khi làm thủ tục chính thức. Rất nhiều trường hợp cá
nhân ủy quyền "vòi" tiền cả chủ lẫn khách, với lý do thay đổi nơi cư
trú: nếu hai bên mua bán muốn hoàn tất giao dịch để sang tên thì tìm người ủy
quyền rất gian nan (nếu người này cố tình làm khó).
Thậm chí, ngay cả khi bên ủy quyền là đơn vị, công ty thì khả
năng hỏng giao dịch cũng rất cao. Vì với tình hình kinh tế nhiều biến động xấu
như lúc này, việc đơn vị, doanh nghiệp giải thể, phá sản, sáp nhập, chuyển địa
điểm,… xảy ra như cơm bữa. Cuối cùng là pháp lý. Hiện vẫn chưa có quy định của
Nhà nước chấp thuận hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền trong thời
gian chưa có sổ hồng. Đó là mặt trái của phương án mua bán này mà người mua
không thể xem thường.
Nguồn: vntuvanluat
