Những "lỗ hổng" pháp lý của dịch vụ công chứng

Hiện nay, với sự ra đời của hàng trăm tổ chức hành nghề công chứng với đủ các dịch vụ công chứng  hoạt động thuận lợi cho người dân như dịch vụ công chứng tại nhà, công chứng ngoài giờ, công chứng lấy nhanh… Tuy nhiên, hiện nay hoạt động công chứng vẫn còn nhiều bất cập, xuất hiện nhiều lỗ hổng mà không ai khác chính người dân phải gánh chịu hậu quả.

Hiện nay, khi đi công chứng, người dân ngoài trả phí công chứng còn phải trả tiền thù lao công chứng. Theo quy định tại Ðiều 57, Luật Công chứng, thù lao công chứng do người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận. Do đó, việc thu thù lao công chứng mỗi nơi một khác. Ðơn cử như, cùng là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhu cầu công chứng tại nhà, Văn phòng công chứng Ðại Việt (địa chỉ: số 335 phố Kim Mã, Ba Ðình, Hà Nội) đưa ra mức phí là 800 nghìn đồng, trong khi Văn phòng công chứng Hồng Hà (địa chỉ: 11 Huỳnh Thúc Kháng, Ðống Ða, Hà Nội) có mức phí là 1,4 triệu đồng (bao gồm: phí công chứng tại nhà 650 nghìn đồng, phí công chứng ngoài giờ 350 nghìn đồng; phí soạn thảo, đánh máy hồ sơ  400 nghìn đồng).

Việc cho phép thu phí dịch vụ theo thỏa thuận như kể trên đã dẫn tới  tình trạng "loạn phí" trong hoạt động công chứng, nơi thì thu quá cao, nơi lại thu rất thấp. Ðây chính là "lỗ hổng" pháp lý, tạo kẽ hở cho việc cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng, làm méo mó, thiếu đi sự minh bạch trong hoạt động này.

Việc ra đời khá ồ ạt các văn phòng công chứng, công chứng viên không được sàng lọc kỹ, cho nên có nhiều công chứng viên trình độ chuyên môn, nghiệp vụ yếu kém. Do trình độ nghiệp vụ non kém, cộng với sự dễ dãi trong thẩm định hồ sơ dẫn tới tình trạng công chứng ẩu, công chứng sai, bản công chứng bị cơ quan chức năng phủ nhận. Thậm chí, nhiều công chứng viên, văn phòng công chứng còn cố tình "lách luật", gây ra hàng loạt sai phạm nghiêm trọng. Cuối cùng, thiệt thòi vẫn là người dân, vừa phải trả phí cao, vừa không được bảo vệ pháp lý cho các giao dịch dân sự.

Ðề nghị ngành tư pháp sớm có quy định thống nhất về mức thu thù lao công chứng và các chi phí khác để khắc phục tình trạng mỗi nơi thu một kiểu. Ðồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng, kịp thời xử lý những sai phạm của tổ chức và công chứng viên.

Nguồn: vntuvanluat

Read More

Quy trình thực hiện việc sang tên sổ đỏ nhà chung cư

Thủ tục sang tên sổ đỏ nhà chung cư là cách gọi dân dã theo thói quen của nhân dân. Thực chất đây chính là một hình thức giao dịch dân sự: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Tư vấn luật xin giới thiệu quy trình thực hiện việc sang tên sổ đỏ nhà chung cư như sau:

Quy trình thực hiện việc sang tên sổ đỏ nhà chung cư

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

(*Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể tìư ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

2. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; văn bản khai nhận di sản;

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4. Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc)

5. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:

- Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007,

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Luật Nhà ở

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP của ngày 23/6/2010

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng

- Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính;

- Thông tư 60 /2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài chính

- Thông tư 62 /2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ

- Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính

- Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 09/4/2010 Liên ngành Cục thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Kho bạc Nhà nước

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Nguồn: vntuvanluat

Read More

Thủ tục công chứng hợp đồng sang tên sổ đỏ

Để làm thủ tục sang tên sổ đỏ giữa cá nhân với cá nhân thì việc công chứng hợp đồng có thực hiện tại Văn phòng công chứng tư nhân được không? Hay nhất thiết phải công chứng hợp đồng tại phòng công chứng nhà nước? Thủ tục để công chứng sang tên sổ đỏ (đổi tên người sử hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cần tất cả những loại giấy từ gì? Xin cảm ơn!

Thủ tục công chứng hợp đồng sang tên sổ đỏ

Tư vấn luật xin trả lời bạn như sau:

1. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng đối với hợp đồng sang tên sổ đỏ

Giá trị pháp lý của văn bản công chứng (đối với các giao dịch nói chung và đối với các hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng) được lập tại phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng là như nhau.

Bạn có quyền lựa chọn bất kỳ dịch vụ công chứng nào như dịch vụ công chứng tại nhà, dịch vụ công chứng lấy nhanh, dịch vụ công chứng ngoài giờ….. để thực hiện hợp đồng, giao dịch. Đây là quyền của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, việc lựa chọn tổ chức công chứng để thực hiện giao dịch về bất động sản lại bị hạn chế bởi quy định về địa hạt tại Điều 37 Luật Công chứng: Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp: Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản. Do đó, khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì bạn phải đến tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản đó.

2. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Người yêu cầu công chứng phải ký vào văn bản công chứng trước mặt công chứng viên. Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong văn bản công chứng trong các trường hợp người yêu cầu công chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào.  Việc điểm chỉ cũng có thể thực hiện đồng thời với việc ký trong các trường hợp sau đây: Công chứng di chúc; Theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; Công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng.

- Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Sau khi nộp phí và thù lao công chứng theo quy định của pháp luật thì bạn được nhận bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà đất.

Read More

Thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài

Thủ tục thànhlập công ty 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam như thế nào? Luật Đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, Luật Khuyến khích đầu tư trong nước và các văn bản hướng dẫn quy định vấn đề này như sau:

Thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài

1. Pháp luật Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước. Họ hoàn toàn được phép đứng tên chủ doanh nghiệp.

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thành lập ở Việt Nam tồn tại dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Cơ sở pháp lý để thành lập công ty100% vốn nước ngoài là giấy phép đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, và điều lệ doanh nghiệp được cơ quan này chuẩn y.

2. Việc cấp giấy phép đầu tư thực hiện theo một trong hai quy trình:

- Đăng ký cấp phép đầu tư: Hồ sơ đăng ký cấp phép đầu tư gồm đơn đăng ký cấp giấy phép đầu tư; điều lệ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; văn bản xác nhận tư cách pháp lý, tình hình tài chính.

Hồ sơ được lập thành 5 bộ (gồm cả bộ gốc) và tất cả được nộp cho cơ quan cấp giấy phép đầu tư.

- Thẩm định cấp giấy phép đầu tư: Hồ sơ gồm đơn xin cấp giấy phép đầu tư; điều lệ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; giải trình kinh tế kỹ thuật; văn bản xác nhận tư cách pháp lý và tình hình tài chính của nhà đầu tư nước ngoài; các tài liệu liên quan đến chuyển giao công nghệ (nếu có).

Hồ sơ được lập thành 12 hoặc 8 bộ, tùy theo dự án thuộc nhóm A hay B, trong đó có ít nhất 1 bộ gốc. Tất cả được nộp cho cơ quan cấp giấy phép đầu tư.

3. Vốn pháp định của doanh nghiệp ít nhất bằng 30% vốn đầu tư. Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, đầu tư vào địa bàn khuyến khích đầu tư, dự án trồng rừng, dự án có quy mô lớn... tỷ lệ này có thể thấp hơn nhưng không dưới 20%, và phải được cơ quan cấp giấy phép đầu tư chấp thuận.

4. Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài phải nộp các loại thuế sau: Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, thuế nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng.

Nguồn: vntuvanluat

Read More

Thắc mắc về việc sang tên sổ đỏ từ chị gái cho em gái ruột

Mấy năm trước em có mua 01 mảnh đất, nhưng vì một số lý do em nhờ chị gái của em (chị đã có chồng) đứng tên trên sổ đỏ (lúc nhờ đứng tên 2 chị em có viết giấy nhờ mua đất và 2 chị em ký vào nhưng không có người làm chứng). Tên trên sổ đỏ chỉ có tên của chị gái, không có tên chồng chị gái.

Nay em muốn sang tên sổ đỏ từ chị gái cho em thì em cần làm thủ tục gì? Hiện tại chị gái đang sống cùng gia đình em và chưa tách hộ khẩu. Vậy khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ anh rể của em có cần phải ký vào các thủ tục hay không? Hay chỉ có 2 chị em. Em phải nộp những chi phí gì cho việc sang tên trên.

Thắc mắc về việc sang tên sổ đỏ từ chị gái cho em gái ruột

Trả lời:

Khoản 20, Điều 4 Luật Đất đai quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN”) là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Vì vậy, để chuyển quyền sử dụng đất các bên có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Theo đó, trước hết các bên cần tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng theo quy định tại Mục II Thông tư 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bạn cần lưu ý rằng, Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng. Do đó, mặc dù chị của bạn đứng tên trên GCN, nhưng nếu không có văn bản cam kết về tài sản riêng của anh rể bạn thì khi tiến hành giao dịch sang tên sổ đỏ bắt buộc phải có sự đồng ý của anh rể bạn.

Sau khi hoàn thành thủ tục công chứng chứng thực, bạn tiếp tục tiến hành thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Điều 23 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất để được cấp GCN mới.

Việc nhận chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Vì vậy, các nghĩa vụ tài chính mà bạn còn phải nộp gồm:

1. Lệ phí công chứng: nộp theo quy định Thông tư liên tịch 93/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 21/11/2001 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí, lệ phí công chứng, chứng thực.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị QSDĐ nộp theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

3. Lệ phí đăng ký biến động: nộp theo quy định tại Thông tư 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính về lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất.

Luật sư: vntuvanluat.com

Read More